INVESTISSEMENT LOCATIF
DISPOSITIF SCELLIER
Taux applicables de 2010 à 2012
| 2010 | 2011 | 2012 | |
|---|---|---|---|
| Logement non BBC* | 25% | 15% | 10% |
| Logement BBC* | 25% | 25% | 20% |
– Loi n° 2008-1443 du 30 décembre 2008
A qui s’adresse la loi Scellier ?
A tous les contribuables français qui investissent entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 dans un logement neuf destiné à la location.
Quels logements sont concernés ?
- logement neuf ou en l’état futur d’achèvement acquis entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012
- logement que le contribuable fait construire et qui a fait l’objet d’un permis de construire entre le 1er janvier 2009 et le
31 décembre 2012 - local affecté à un usage autre que l’habitation, acquis entre ces mêmes dates et que le contribuable transforme en logement,
- logement ancien faisant l’objet entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 de travaux de réhabilitation définis par décret et permettant au logement d’acquérir des performances techniques voisines de celles du logement neuf.
Attention : l’achèvement de la construction ou des travaux de transformation doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la demande de permis de construire ou celle de l’acquisition du local destiné à être transformé.
Quelque soit le logement, ce dernier devra :
- respecter les caractéristiques thermiques et la performance énergétique déterminées à l’article L111-9 du code de la construction et de l’habitation (norme de construction RT2005)
- se trouver dans l’une des zones du territoire éligibles par la loi Scellier (Zone A, B1 et B2) la zone C en étant exclue.
Attention : sont exclus du dispositif, les monuments classés ou inscrits au titre des monuments historiques.
Attention : la réduction Scellier n’est pas accordée au titre de l’acquisition de logements pour lesquels une promesse d’achat ou une promesse synallagmatique de vente a été conclue par l’acquéreur avant le 1er janvier 2009
Les avantages fiscaux de la loi Scellier :
Contrairement aux dispositifs Borloo et De Robien qui permettaient un abattement du prix de revient de l’immeuble sur les revenus, la loi Scellier permet une réduction d’impôts étalée de manière linéaire sur 9 ans et reportable (Lorsque la réduction d’impôt au titre d’une année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde de réduction d’impôt peut être imputé sur l’IR des années suivantes, jusqu’à la 6ème incluse. La priorité est donnée pour le mode de calcul aux plus anciens reports jusqu’aux plus récents et ce, avant la réduction d’IR de l’année N)
Cette réduction d’impôts est de :
- 25 % du prix de revient de l’immeuble en 2009 et 2010
- 20 % du prix de revient de l’immeuble en 2011 et 2012.
Le montant de l’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 euros et la loi Scellier ne s’applique que pour un logement par foyer fiscal et par an.
Exemple chiffré :
Simulation n°1
Investissement de 100 000 €
A - la réduction est de 25 000 € sur 9 ans soit 2 777.77 €/an
B - la réduction est de 37 000 € sur 15 ans (Scellier Social)
soit 2 777.77 € les 9 premières années et 2 000 € les 6 suivantes (hors abattement de 30% des loyers)
Simulation n°2
Investissement de 200 000 €
A - la réduction est de 50 000 € sur 9 ans soit 5 555.55 €/an
B - la réduction est de 74 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit 5 555.55 € les 9 premières années et 4 000 € les 6 suivantes (hors abattement de 30% des loyers)
Simulation n°3
Investissement de 300 000 €
A - la réduction est de 75 000 € sur 9 ans soit 8 333.33 €/an
B - la réduction est de 111 000 € sur 15 ans (Scellier Social) soit 8 333.33 € les 9 premières années et 6 000 € les 6 suivantes (hors abattement de 30% des loyers)
Quand intervient la réduction d’impôt ?
La réduction d’impôt est accordée au titre de l’année d’achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure et imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année puis au titre de chacune des 8 années suivantes à raison d’un 1/9ème de son montant au titre de chacune de ces années.
Attention : les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Les obligations imposées par la loi Scellier :
Tout d’abord, le logement doit être loué à un contribuable qui en fait sa résidence principale, les logements de tourisme en étant exclus.
L’acquéreur doit s’engager à louer son bien pendant 9 années consécutives. L’engagement de location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent la date de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si celle-ci est postérieure.
Le dispositif Scellier impose au bailleur l’application de plafonds de loyers :
- Zone A : 21,02 €/m²
- Zone B1 : 14,06 €/m²
- Zone B2 : 11,95 €/m²
L’investisseur qui choisit d’acquérir son bien sous le dispositif de la loi scellier peut opter, comme pour la loi Borloo, (on parle du volet social du dispositif Scellier) pour une double condition de plafonds :
Plafonds de loyers (loyers réduits) :
- Zone A : 16,82 €/m²
- Zone B1 : 11,69 €/m
- Zone B2 : 9,56 €/m²
Plafonds de ressources des locataires :
- Zone A :
- Personne seule : 42 396 euros
- Couple marié ou pacsé : 63 362 euros
- Personne seule ou couple + 1 pers à charge : 76 165 euros
- Personne seule ou couple + 2 pers à charge : 91 234 euros
- Personne seule ou couple + 3 pers à charge : 108 003 euros
- Personne seule ou couple + 4 pers à charge : 121 533 euros
- Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 13 545 euros
- Zone B1 :
- Personne seule : 31 491 euros
- Couple marié ou pacsé : 46 245 euros
- Personne seule ou couple + 1 pers à charge : 55 363 euros
- Personne seule ou couple + 2 pers à charge : 67 002 euros
- Personne seule ou couple + 3 pers à charge : 78 640 euros
- Personne seule ou couple + 4 pers à charge : 88 706 euros
- Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 10 075 euros
- Zone B2 :
- Personne seule : 28 867 euros
- Couple marié ou pacsé : 42 392 euros
- Personne seule ou couple + 1 pers à charge : 50 750 euros
- Personne seule ou couple + 2 pers à charge : 61 419 euros
- Personne seule ou couple + 3 pers à charge : 72 087 euros
- Personne seule ou couple + 4 pers à charge : 81 314 euros
- Majoration par personne à charge à partir de la 5ème : 9 235 euros
Le cumul de ces deux conditions permet à l’investisseur de bénéficier, au delà de la réduction d’impôts, d’un abattement de 30 % sur les loyers bruts.
L’investisseur peut alors poursuivre son engagement de location pour 6 ans (2 X 3 ans) dans les mêmes conditions et bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire de 2% par an, portant la réduction totale à 37% du prix de revient de l’immeuble sur 15 ans.
Voir la liste des communes éligibles à la loi Scellier.
Location d’un bien à un descendant/ascendant
Le dispositif Scellier permet à l’acquéreur de louer son bien à un ascendant ou descendant si ce dernier n’appartient pas au foyer fiscal de l’acquéreur. Si ce dernier opte pour le volet social, cette possibilité est totalement exclue.
Demembrement ou indivision d’un bien immobilier acquis sous la loi Scellier
Le démembrement est impossible, tant pour les particuliers que pour les SCI.
En revanche, il est possible d’acquérir un bien en indivision dans le cadre du régime Scellier ; chaque indivisaire bénéficiant alors uniquement de la réduction d’impôts sur sa quote-part du prix de revient.
Loi Scellier et SCI
Il est possible pour une SCI d’investir sous le régime de la loi Scellier, à condition que cette dernière ne soit pas soumis à l’IS. Le contribuable ne bénéficie alors que d’une réduction d’impôt sur sa quote-part au sein de la SCI.
Que deviennent les dispositifs Borloo et De Robien ?
Ils perdurent jusqu’au 31 décembre 2009. Le contribuable a donc encore le choix cette année entre les trois dispositifs.
Le principal avantage de ce nouveau dispositif de défiscalisation loi Scellier est qu'il permettra aux petits revenus imposés dans des tranches d'imposition faible de bénéficier d'une possibilité de défiscalisation réelle et en rapport avec leurs revenus.
La loi Scellier s'adresse donc à tous les contribuables souhaitant défiscaliser tout ou partie de leurs impôts et cela quelque soit leur niveau d'imposition.
La défiscalisation Loi Scellier permet surtout aux contribuables qui ne payaient pas « assez » d'impôts ou qui n'avait pas une tranche d'imposition assez haute pour bénéficier efficacement de la loi Robien, d'accéder enfin à un mécanisme de défiscalisation attrayant pour eux. Investir avec la loi Scellier c'est accéder à l'investissement locatif quelque soit sa TMI et de manière efficace.
